Depuis le 10 août 2026, l'investissement résidentiel via emprunt en SMSF appartient au passé. Découvrez comment refinancer vos prêts existants et pivoter vers l'immobilier commercial.

Avertissement : cet article est de nature éducative et ne constitue pas un conseil financier personnalisé. Consultez un conseiller agréé ASIC pour toute décision adaptée à votre situation.

Ce que couvre cet article

  • L'impact de l'arrêt des nouveaux LRBA résidentiels depuis le 10 août 2026.
  • Les modalités de refinancement pour les prêts SMSF 'grand-périsés'.
  • Le pivot stratégique vers l'immobilier commercial et le levier en nom propre.
  • Analyse fiscale : Prélèvements sociaux et taux de change AUD/EUR.

Le paysage de l'investissement immobilier pour les expatriés français en Australie a connu un séisme réglementaire majeur. Depuis le 10 août 2026, l'Australian Treasury a mis fin à la possibilité de contracter de nouveaux Limited Recourse Borrowing Arrangements (LRBA) pour l'acquisition d'actifs résidentiels au sein des Self-Managed Super Funds (SMSF) [1]. Cette réforme impose une profonde remise en question des stratégies de retraite par capitalisation, mais elle n'est pas synonyme d'immobilisme.

Gestion du stock existant : Le refinancement reste possible

Une nuance fondamentale doit être apportée pour les investisseurs disposant déjà d'un prêt SMSF. Contrairement aux rumeurs de marché, les structures existantes demeurent valides et peuvent faire l'objet d'un refinancement sans perdre le bénéfice de l'antériorité [1]. Cette flexibilité est cruciale : elle permet d'optimiser vos conditions de prêt ou de changer de prêteur malgré la fin des nouveaux contrats résidentiels.

  • Clause de grand-père : Les prêts signés avant le 10 août 2026 sont intégralement protégés.
  • Refinancement autorisé : Les directives de l'ATO précisent que le remplacement d'un LRBA existant par un nouveau prêt (à conditions égales ou meilleures) n'enfreint pas les nouvelles règles.
  • Achat cash : Il reste légal de posséder ou d'acheter de l'immobilier résidentiel en SMSF, tant qu'aucun levier bancaire (prêt) n'est sollicité.

Indicateurs Clés au 27 Août 2026

Taux Superannuation Guarantee (SG)12 %
Taux de change AUD/EUR (indicatif)0,615 €
Prélèvements sociaux (Revenus Financiers FR)18,6 %
PFU Global (Revenus Financiers FR)31,4 %

Sources : ATO (SG rate 2026-27) [2], RBA (Exchange rates) [3], Impots.gouv.fr (LFSS 2026) [4]

Le pivot vers l'immobilier commercial

La réforme du 10 août 2026 épargne spécifiquement l'immobilier commercial. Les expatriés dont le solde de Superannuation continue de croître — grâce au taux de contribution obligatoire maintenu à 12 % pour l'exercice 2026-2027 [2] — peuvent toujours utiliser le levier LRBA pour acquérir des bureaux, des entrepôts ou des locaux professionnels.

Avantages du Commercial

Baux plus longs (3-5-10 ans), rendements nets souvent supérieurs au résidentiel et possibilité de louer à sa propre entreprise (sous conditions strictes d'Arm's Length).

Capacité d'Emprunt

Le passage d'une stratégie SMSF à un emprunt en nom propre modifie radicalement le calcul de 'serviceability'. Vos revenus personnels deviennent le moteur principal, libérant parfois un levier plus important qu'au sein de la Super.

Arbitrage géographique et fiscalité française

Avec un dollar australien stabilisé autour de 0,615 € ce 27 août 2026 [3], le pouvoir d'achat immobilier en France redevient attractif. Toutefois, la vigilance fiscale est de mise. Pour les non-résidents en Australie, le taux global des prélèvements sociaux sur les revenus financiers (dividendes, intérêts) a atteint 18,6 % suite à la LFSS 2026 [4]. Si l'on y ajoute l'impôt sur le revenu de 12,8 %, le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) global s'élève désormais à 31,4 %.

Point de vigilance : contrairement aux revenus financiers, les revenus fonciers et plus-values immobilières en France restent taxés au taux de 17,2 % pour les prélèvements sociaux (CSG/CRDS/Solidarité), car les résidents australiens ne bénéficient pas de l'exemption réservée aux affiliés des régimes de l'UE/EEE [4]. En parallèle, notez que les avis de taxe foncière 2026, publiés aujourd'hui 27 août, affichent une hausse forfaitaire de 0,8 % liée à l'inflation cadastrale.

Sources

  • [1] Australian Taxation Office - Limited Recourse Borrowing Arrangements rules: https://www.ato.gov.au/super/self-managed-super-funds/investing/limited-recourse-borrowing-arrangements
  • [2] ATO - Super Guarantee rates 2026-2027: https://www.ato.gov.au/tax-rates-and-codes/key-superannuation-rates-and-thresholds/super-guarantee
  • [3] Reserve Bank of Australia - Daily Exchange Rates: https://www.rba.gov.au/statistics/frequency/exchange-rates.html
  • [4] Direction Générale des Finances Publiques - Prélèvements sociaux des non-résidents: https://www.impots.gouv.fr/international-particulier/questions/je-suis-non-resident-suis-je-redevable-des-contributions
  • [5] BOFiP-Impôts - Délais de réclamation (Art. R*196-1 LPF): https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/597-PGP.html/identifiant=BOI-CTX-PREA-10-30-20260422

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